부동산 신탁 사기 수법

우선 부동산 신탁은 아무런 것인가.부동산 신탁은 위탁자(신탁 설정하는 자)와 수탁자(신탁을 맡는 자)사이에 위탁자가 수탁자에 특정 물건의 소유권을 이전하거나 담보권 설정, 처분을 받거나 수익자 이익 또는 특정 목적 때문에 그 부동산 관리·처분·운용·개발 그 다른 신탁 목적 달성에 필요한 행위를 하는 법률 관계입니다.간단히 말하면 부동산 소유권자는 신탁 회사에 부동산을 맡기고 신탁 회사는 전문 지식을 이용하고 이익을 발생시킵니다.그리고 위탁자는 신탁 보수를 수탁자에 지불합니다.펀드와 비슷하지만 펀드는 원칙적으로 돈을 수탁다며 대신 신탁은 금전 외에도 부동산 같은 일반 재산도 가능합니다.그리고 펀드는 펀드 단위로 통합 운용을 하지만 신탁은 신탁 건별로 운용됩니다.부동산 신탁에는 담보 신탁 관리 신탁 처분 신탁 개발 신탁이 있습니다.담보 신탁 담보 신탁은 채권 담보를 부동산 소유권에 근저당 설정을 하는 대신 수익 증권을 담보로 우선 수익자인 금융 기관에서 대출을 받는 거예요.신탁 회사는 위탁자의 부동산을 관리하고 만약 위탁자가 금융 기관 대출을 갚지 못할 경우 부동산을 처분한 뒤 대출을 상환합니다.관리 신탁 수탁자가 위탁자의 부동산 전부 또는 일부를 관리하는 것을 말합니다.처분 신탁 부동산의 소유권을 신탁 회사 명의로 등기한 뒤 부동산을 대신 팔아 줍니다.개발 신탁 회사가 토지 소유자의 토지에 건물을 신축하고 건물을 일정 기간 임대 관리하거나 처분하고 토지 소유자에게 사업 수익을 주는 타입입니다.부동산 신탁을 하는 이유 아파트나 오피스텔처럼 돈이 많이 드는 대형 건물을 세울 때는 돈이 많이 걸립니다.그래서 신탁을 통해서 안정적으로 자금을 조달할 수 있고 신탁 회사는 건축주와 관련된 다른 채권자로부터 받는 압류, 가압류, 가처분 등의 권리 행사를 방지할 수 있습니다.그리고 신탁 회사는 전문 회사여서 더 부동산을 유용하게 운영할 수 있어 각종 부동산 관련 사무 처리 대신하고 주어 편리하다는 장점이 있습니다.

부동산 신탁 사기 수법

상기의 뉴스에 나온 사기 수법은 다음과 같습니다.집주인의 A씨는 담보 대출을 받아 B신탁 회사에 소유권을 넘기는 신탁을 했습니다.동시에 자신의 A씨는 주인인 체하고 B신탁 회사의 동의 없이 전세 계약을 맺었습니다.이렇게 신탁 회사의 동의 없이 맺은 전세 계약은 신탁 회사가 보증금을 책임 지는 이유가 없어 A씨의 부동산을 공매에서 건네지도 못하기 때문에 전세금을 받는 길이 먼 됩니다.그리고 세입자는 대항력이 없어서 불법 점유자에 해당하고 집을 비우고 달라는 소장에 응할 수밖에 없습니다.

임차인이 전세 계약을 하면 가장 걱정해야 할 것은 보증금을 다시 받을 수 있을지입니다.수탁자인 신탁 회사가 신탁 등기 설정 후로 임대하거나 신탁 등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인이라면 법의 보호를 받을 수 있고 그래도 걱정이 없습니다.그러나 위의 사례처럼 신탁 부동산의 경우 임차인이 주택 임대차 보호 법을 받기 위해서는 수탁자와 수혜자의 동의가 없으면 안 됩니다.그리고 신탁 부동산과 임대차 계약 때는 반드시 신탁 전부에서 임대 권한을 확인해야 합니다.신탁 원부는 집주인이 신탁 등기시에 제출하는 서류에서 부동산 담보 신탁 계약서, 계약의 내용, 신탁 보수, 특약 사항 확약서, 부동산의 표시등이 있습니다.이 신탁 원부는 인터넷과 무인 발급기에서 발행되지 않으므로 반드시 등기소에서 가야 합니다.”부동산 등기 사항 증명서 발급 신청”에 신청인의 이름, 연락처 등을 기록하고 선택 사항으로부터 신탁 대장을 제출하면 발급 받을 수 있습니다.

신탁 부동산과 거래할 때 주의사항

일단 등기부 등본을 보면 신탁 부동산은 소유권에 관한 사항에 신탁과 표기되고 있습니다.그러면 해당 부동산이 신탁 물건인지를 파악할 수 있습니다.실제로 신탁 부동산은 임대차 계약을 안 하는 게 좋대요.신탁 회사도 동의 아래 임대차 계약을 맺어 대항력이 태어나더라도 보통 신탁 물건은 신탁 회사에 대여하고 준 은행에 우선 수익자로 설정하고 임차인이 보증금을 전액 돌려받을 수 없는 가능성이 높대요.또 신탁 원부에 계약의 세부 사항을 알 수 있지만 전문가 아닌 일반인은 자신에게 불리한 내용이 씌어 있더라도 잘 이해하지 못하고 인지 못할 가능성이 높습니다.공인 중개사가 신탁 물량에 대해서 임대차 계약을 할 때 체결하기 전에 수탁자의 사전 동의를 얻어야 하는데 통상 계약을 체결한 뒤 사후 동의를 요구하는 경우가 많습니다.그래서 신탁 회사가 거절할 경우 임차인은 대항력이 없는 전세금 회수에 어려움을 겪을 가능성이 높아요.마지막으로 신탁 물건과 임대차 계약을 할 경우 신탁 원장을 임차인에게 보이며 신탁 계약서의 세부 사항을 확인해야 하지만 공인 중개사가 신탁 원장을 보이지 않는다면 신탁 물량에 대해서 잘 모르거나 짜고 있는 사람도 있으므로 무조건 피하는 것이 좋습니다.

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